Detalles del post: Unos números poco serios

31.12.07


Unos números poco serios
Permalink por Saravia @ 16:27:52 en Técnicas -> Bitácora: Mundos

Principales parámetros para el ejercicio de curso

Presentación de la maqueta del “ecobarrio” de Santa María de Benquerencia, en Toledo, por sus autores (Arroyo, Guidotti y Pérez Romero). Imagen de construible.es, del 19-07-2007.

Cualquier plan de ordenación de una nueva área, en cualquier lugar del mundo, está condicionado por una serie de parámetros numéricos. Con ellos puede comenzar a pensarse en la distribución de usos y volúmenes (como en la imagen). Unas cifras que se establecen, con carácter general, desde la ley; y de forma específica para cada sector desde el plan general de la ciudad de que se trate. Pero tampoco es extraño que finalmente no resulten unas cifras tan serias como aparentan.

[Mas:]

Lo normal es que el plan general esté adecuado a la ley. Pero es posible (y no tan infrecuente) que la ley haya cambiado después de que estuviera aprobado el plan general, y que ahora sea más exigente que lo que propone el plan. De manera que hay que revisar la aplicación de las leyes vigentes, de los reglamentos que desarrollan esas leyes (un reglamento es una norma jurídica de rango inferior al de la ley que desarrolla), y las condiciones establecidas en el plan general también en vigor. Una observación: las leyes no se aplican inmediatamente. Para ver si, al poco tiempo de su promulgación, ya nos obligan, hemos de consultar sus “disposiciones transitorias”.

Hay que decir que, a pesar de su carácter supuestamente tan exacto, no son raros los bailes de cifras. En Castilla y León, y especialmente en Valladolid, los números son muy poco serios. Siempre aparece algún informe de algún especialista (o de algún catedrático) que dice que esto o aquello no es de aplicación, que lo otro puede interpretarse de una nueva y creativa manera (más favorable a los intereses de los promotores, por supuesto), y cosas por el estilo. Algo que en principio parece tan exacto e indiscutible, se discute, y mucho.

En cualquier caso, a 4 de diciembre de 2007 y en Valladolid, y según mi opinión, tenemos, para nuestras zonas de trabajo: 1º) Una ley estatal: la “Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo”. En nuestro caso únicamente nos afecta el artículo 10, que establece la obligación de “reservar una parte proporcionada” a vivienda protegida, como mínimo un 30% de la edificabilidad residencial. En la disposición transitoria primera se prevé que esta reserva se aplicará si el procedimiento de aprobación “se inicia con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley”. 2º) Una ley autonómica, la Ley 5/1999, de Urbanismo de Castilla y León (modificada en 2002, 2003 y 2005). 3º) El reglamento de la ley anterior, el denominado “Reglamento de Urbanismo de Castilla y León” (aprobado por el Decreto 22/2004, de 29 de enero), modificado en 2005 y 2006. 4º) El Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid, aprobado en 2003 y publicado en el BOCyL del 27 de agosto del mismo año. Ha sido modificado en varios puntos, pero no en nada que nos afecte. Como se ve, todo se modifica muchísimo, demasiado. De hecho, en estos momentos está en curso una nueva modificación de la Ley de Urbanismo, que conllevará posteriores modificaciones del Reglamento y del mismo Plan General. Un rollo, desde luego.

Por ahora, y si no me equivoco (y al margen del artículo 249.1 del Plan General, que ya dijimos que obviaríamos para el ejercicio, por insostenible; y de los “coeficientes de ponderación”, que complican todo de forma innecesaria y absurda, y que parece que van a desaparecer en la nueva ley), los números que quedan de aplicación al sector que nos interesa, son los once siguientes:

1. Suelo de sistemas generales en el sector
Qué es (concepto): Los “sistemas generales” son el conjunto de las dotaciones urbanísticas públicas que puedan considerarse al servicio de toda la población del término municipal” (grandes vías y rondas y paseos, grandes equipamientos, parques de ciudad –no de barrio-, parcelas de la depuradora o los depósitos, etc.).
Qué sentido tiene: Garantizar que con el desarrollo del suelo urbanizable también se vayan dejando suelos para los servicios generales de la ciudad.
Dónde se especifica: En el artículo 141 del Reglamento de Urbanismo (apartado 2.d.3º). Y también, sobre la adscripción de los sistemas generales correspondientes a cada sector: en el artículo 32 del Plan General. Y en los artículos 256 a 258, y el cuadro del 261 del mismo Plan. Como puede sospecharse fácilmente, se trata de que parezca algo científico. Pero no lo es. Tomaremos como exigencia el 10% que dice el Reglamento y basta. No vamos a perder el tiempo con esos polinomios absurdos (si bien, si tuviésemos que presentar el plan parcial a aprobación en el Ayuntamiento, habría que hacer esos desatinados cálculos).
Número: Reserva para la ubicación de sistemas generales al menos 10 m2 por cada 100 m2 edificables aplicando la densidad máxima de edificación (es decir: edificabilidad). Yo entiendo que es así, aunque puede haber otras interpretaciones (que esa “reserva” pueda “ubicarse” fuera del sector). Para aclarar estas dudas hay que ir a los libros específicos de derecho urbanístico. En nuestro caso, al libro de E. Sánchez Goyanes (dir.), Derecho Urbanístico de Castilla y León (El Consultor, 2005), aunque en este caso habría que ir al capítulo 12, y ahí no se explica nada de lo que buscamos. Habrá, por tanto, que pensar por cuenta propia.

A partir de aquí, todas las referencias deben hacerse a la superficie del sector de que se trate, una vez descontada la superficie de sistemas generales.

2. Edificabilidad máxima
Qué es (concepto): La edificabilidad es un parámetro urbanístico que relaciona la superficie de una parcela determinada con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella, sumando la superficie de las diferentes plantas de las edificaciones que se puedan realizar sobre ella. Se expresa normalmente en valor unitario (m2/m2). Su valor es muy variable, dependiendo de la parcela de referencia: desde 0,1 m2/m2, o menos, hasta varias unidades. Para sectores de planeamiento son valores normales los que oscilan entre 0,3 a 0,6 m2/m2.
Qué sentido tiene: Limitar la “intensidad” de la edificación que se levante en una determinada área. Es decir, si va a ser una superficie muy edificada o poco edificada, más ligera y abierta.
Dónde se especifica en nuestro caso: en el artículo 261 de la Normativa del Plan General. Pero el artículo 89.2.b.1º del Reglamento fija como máximo el 0,5 m2/m2.
Números. En Prado Palacio: 0,40 m2/m2; y en Páramo de San Isidro sería de 0,54 m2/m2, según el Plan General, pero debe reducirse a 0,5 m2/m2 por el Reglamento.

3. Porcentaje mínimo de usos básicos
Qué es (concepto): Los usos globales con que se caracteriza cada una de las áreas de nuevo crecimiento, establecen un porcentaje mínimo de alguno de los usos básicos.
Qué sentido tiene: Garantizar que la zona va a tener el carácter que se prevé en el Plan General.
Dónde se especifica: En el cuadro del artículo 261 del Plan General, que remite al 130.
Número: Para Prado Palacio el uso global es “Residencial CJ”, lo que significa que el mínimo porcentaje de los usos básicos residenciales sobre la edificabilidad total estará entre el 60 y el 90% (también se establecen otros parámetros sobre la parcela y la ocupación, así como limitaciones de altura, longitud de fachada y retranqueos). Para el Páramo de San Isidro el uso global es “Residencial”, y por tanto Mínimo porcentaje de los usos básicos residenciales sobre la edificabilidad total estará entre el 50 y el 80%.

4. Densidad. Número (máximo y mínimo) de viviendas
Qué es (concepto): Es un parámetro que mide la cantidad de viviendas que pueden construirse en un determinado espacio urbano. En nuestro caso, los valores máximo y mínimo entre los que debe estar el número de viviendas que se construya en cada sector.
Qué sentido tiene: Prever de antemano las necesidades de equipamiento e infraestructura que habrá en cada zona de la ciudad.
Dónde se especifica: En el artículo 251 de la Normativa del Plan General. Y el 89 del Reglamento.
Número: La densidad máxima, según el Plan General, sería de 70 viviendas/hectárea; pero el Reglamento lo baja a 40 (ver artículo 89). Y la densidad mínima de 30 viviendas/hectárea en ambas zonas.

5. Número mínimo de viviendas protegidas
Qué es (concepto): Un factor que obliga a destinar un determinado porcentaje de la edificabilidad residencial de cada sector a viviendas protegidas. La ley y el reglamento lo llaman “índice de integración social”.
Qué sentido tiene: Garantizar que haya viviendas protegidas por todas partes, y en número suficiente (en los últimos años ha habido zonas –muchas- en las que no se ha construido ni una sola vivienda protegida).
Dónde se especifica: El artículo 200 del Plan General establece que “cada Plan Parcial que desarrolle un Sector, habrá de reservar para viviendas con algún tipo de Protección Pública al menos el 20% del total de la edificabilidad dedicada a usos residenciales en el mismo” y un máximo del 50%. Y además prevé que “la reducción de aprovechamiento provocada por las reservas anteriores será compensada mediante un incremento del índice de edificabilidad absoluta aplicable al Sector, según lo establecido en el Artículo siguiente”. Pero el artículo 87 del Reglamento de Urbanismo establece que “deben reservarse para la construcción de viviendas con protección pública al menos los siguientes porcentajes de la edificabilidad residencial de cada sector, con un máximo del 80 por ciento: (...) c) En suelo urbanizable no delimitado, 30 por ciento”. De manera que no hay vuelta de hoja: entre el 30 y el 80, sin que valga aplicar el bondadoso juego del artículo 201 del Plan General.
Número: entre el 30 y el 80% de la edificabilidad residencial.

6. Aplicación del índice de variedad de usos

Qué es (concepto): Un parámetro que expresa el porcentaje de aprovechamiento del sector que debe destinarse a “usos compatibles con el predominante”.
Qué sentido tiene: la idea es evitar que haya grandes áreas monofuncionales. Pero la misma ley establece que “entre los usos puede incluirse la edificación de viviendas con protección pública”. O sea, que las viviendas protegidas son un “uso” diferente al de las viviendas libres. Ridículo, efectivamente.
Dónde se especifica: Artículo 89.2.b.2º del Reglamento.
Número: El índice de variedad de uso debe ser igual o superior al 20%.

7. Aplicación del índice de variedad tipológica
Qué es (concepto): Un parámetro que expresa el porcentaje de aprovechamiento del sector que debe destinarse a tipologías edificatorias “diferentes de la predominante”.
Qué sentido tiene: Conseguir algo de diversidad y mezcla de tipos, para evitar que resulten barrios sólo de unifamiliares o sólo de bloques, por ejemplo. Promueve un paisaje urbano más ameno.
Dónde se especifica: Artículo 89.2.c del Reglamento.
Número: El índice de variedad tipológica en nuestra zona debe ser igual o superior al 20%.

8. Reserva de suelo de espacio libre
Qué es (concepto): Un parámetro que relaciona la superficie del sector y la cantidad de edificación prevista en él con la superficie del parque de uso local que hay que crear en él. Los espacios libres públicos son los suelos públicos e instalaciones asociadas, destinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo, áreas infantiles, zonas deportivas al aire libre (y de uso no privativo), etc., “no vinculadas al transporte ni complementarias de las vías públicas o de los equipamientos”. Qué sentido tiene: Asegurar que habrá parques urbanos suficientes y bien repartidos por todos los sectores. Es un sentido evidente.
Dónde se especifica: Ver artículo 105 del Reglamento (y leerlo completo). Y el artículo 141.
Número: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 10% de la superficie del sector.

9. Reserva de suelo para equipamientos
Qué es (concepto): Un parámetro que relaciona la superficie del sector y la cantidad de edificación prevista en él con la superficie de las parcelas de equipamiento de uso local que hay que crear en él. Los equipamientos son construcciones, instalaciones y espacios asociados que se destinan a la prestación de servicios básicos de carácter educativo, cultural, sanitario, asistencial, comercial, deportivo, administrativo, de ocio, de transporte o análogos, incluidas las plazas de aparcamiento anejas y las superficies cubiertas con vegetación vinculadas a las edificaciones. Pueden ser de titularidad pública o privada, pero en los sectores al menos la mitad deben ser públicos.
Qué sentido tiene: Asegurar que habrá parcelas de equipamientos suficientes, evitando que luego hubiera que expropiarlas o que los equipamientos locales quedasen demasiado lejos (como ha sucedido tantas veces en el pasado).
Dónde se especifica: Ver artículo 106 del Reglamento (y leerlo también completo). Y el artículo 141.
Número: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 5% de la superficie del sector.

10. Número mínimo de plazas de aparcamiento
Qué es (concepto): Lo que parece: un número que indica cuántas plazas de aparcamiento hay que hacer en una determinada zona, en función de la superficie edificable prevista (de la edificabilidad, y de los usos también previstos).
Qué sentido tiene: Garantizar que haya plazas de aparcamiento por todas partes y en número suficiente. O dicho de otra forma: favorecer la movilidad en coche.
Dónde se especifica: La ley ya establece una cifra, el reglamento la recoge (y pormenoriza algo la exigencia legal: artículo 104), y el Plan General concreta aún más (ver artículos 139 y 299; y otros: 332, 335, etc.): ver si coinciden las exigencias o no.
Número: Deben preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 m2 edificables “en el uso predominante, al menos una de ellas de uso público”. Al menos el 25% deben ubicarse sobre terrenos de uso y dominio público; y el 50% deben ubicarse sobre terrenos de titularidad privada.

11. Aprovechamiento del sector
Qué es (concepto): Es un índice, que se mide en “unidades de aprovechamiento” (una “moneda” que no se define en ninguna parte), y que expresa el valor de lo que puede construirse en una zona determinada. La definición más rigurosa es ésta: “Aprovechamiento o aprovechamiento lucrativo es la cantidad de metros cuadrados de techo edificables destinados al uso privado, que asigna o permite el planeamiento urbanístico sobre un ámbito determinado, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las dotaciones urbanísticas públicas”. Es la definición que incluye el Reglamento de Castilla y León; pero para entendernos podemos pensar que el aprovechamiento se mide en euros, sin más. Al fin y al cabo las famosas “unidades de aprovechamiento” expresan la cantidad de suelo que puede edificarse por cada m2 de parcela (es decir, la edificabilidad), en una determinada tipología y para unos usos determinados. Pues no es lo mismo que se construyan determinados m2 en industrias o en viviendas, por ejemplo; ni que se trate de viviendas unifamiliares o de pisos.
Qué sentido tiene: Se define para equilibrar cargas y beneficios. Y para calcular la cesión que hay que hacer al Ayuntamiento (el 10% del aprovechamiento).
Dónde se especifica: La forma de medirse (las superficies que hay que sumar, ponderar y repartir), en la ley y el reglamento. En el artículo 250 del Plan General se establece que el “aprovechamiento medio máximo en SUND (suelo urbanizable no delimitado) no podrá exceder del promedio de los fijados para los sectores de Suelo Urbanizable Delimitado”, que habrá que calcular. En el artículo 196 (Aprovechamiento medio máximo en SUD) se dice que “el aprovechamiento medio máximo se fija para los sectores sin ordenación detallada en 1,00 m²/m²”, sin hablar ni de tipologías ni de usos. Y para los sectores cuya ordenación detallada asume el Plan General (sectores ya ordenados con anterioridad), “el aprovechamiento medio máximo coincidirá con el aprovechamiento medio del instrumento asumido”.
Número: No se da hecho.

Son suficientes números, ¿no?

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