Mundos

Resumen de la conferencia de Eugenio Corcho Bragado, celebrada en la Escuela de Arquitectura de Valladolid el 6 de noviembre de 2007.

1. En los tiempos que corren, las administraciones de urbanismo de todas las ciudades salimos mucho en la prensa por diversos motivos, pero creo que no todo se hace tan mal como se da a entender. Es muy fácil llamar la atención con temas como el de la especulación y otros similares, pero lo que voy a exponer aquí es algo distinto. La universidad debe mantener su visión teórica y crítica de la realidad que nos rodea, y para ello conviene que conozca lo que se hace.

La actividad urbanística de Salamanca ha sido muy dirigida desde la administración, desde el Ayuntamiento. Podemos exponer su historia reciente remontándonos al año 1984, cuando se aprueba definitivamente un plan general en el que se introducían numerosos conceptos novedosos en una ciudad en la que no había prácticamente ninguna experiencia urbanística. Era muy clara la necesidad de nuevos suelos y de hacer operaciones de rehabilitación interior. Como no había experiencia de ningún tipo, el Ayuntamiento decidió crear el Patronato de la Vivienda y Urbanismo (PMVU) para dirigir el desarrollo urbanístico de la ciudad. La exposición de su actividad nos permitirá seguir la evolución de la propia ciudad en las últimas décadas.

[Mas:]

La política de suelo la debemos entender basada en el derecho a la vivienda y en el acceso a la vivienda. Con esa perspectiva se plantearon los objetivos del Patronato. Por de pronto, sacar ese suelo que el nuevo plan general había clasificado, desarrollarlo, sacar solares al mercado para satisfacer una demanda, y con los solares que obtenía por cesión el Ayuntamiento de Salamanca, promover y adjudicar viviendas de protección oficial. Pero también se dirigía su actividad hacia la revitalización de barrios y zonas degradadas, operaciones de realojos, convenios urbanísticos, etc.

2. En la imagen de la clasificación del Plan General de Salamanca de 1984 se puede ver que uno de los problemas de la ciudad es el escaso tamaño del término municipal, lo que ha dificultado bastante su expansión. La parte suroeste del actual término era el antiguo término de Tejares, que se anexionó a la ciudad en los primeros años 1970. Como se ve, el Plan General (PGOU) dispuso un crecimiento en corona, perimetral, junto al suelo urbano, favoreciendo la ciudad compacta, con un planteamiento bastante lógico.

Salamanca por aquel entonces tenía muy poco suelo de propiedad municipal. Desde un principio un concepto que guió todas las actuaciones del Patronato, además de los clásicos de estudio y adaptación de a la topografía existente, o estudio de las tipologías a implantar en relación con la trama urbana colindante, fue el de planificar pensando en la posterior gestión del suelo (un tema que está algo olvidado en la Universidad). Pues podemos diseñar el mejor planeamiento, pero éste debe poderse realizar, ya que en caso contrario será un fracaso. Del mismo modo, es importante la correcta elección del sistema de actuación que lo desarrolle para lograr su ejecución de la forma más ágil posible.

Se observa cómo se ha producido un crecimiento en corona desde los sectores situados al norte (programados) alternando norte-sur con los no programados. Uno de los objetivos del PGOU era la obtención de sistemas generales para viario (Avda. de Salamanca) o espacios libres (parques del arroyo del Zurguén o del Jardín Botánico, junto al río Tormes), que finalmente han podido obtenerse y ejecutarse por el éxito del desarrollo urbanístico. Es importanmte subrayar que todos los sectores, excepto el 59-B69, han sido desarrollados por iniciativa municipal, independientemente del sistema de actuación finalmente elegido, cuestión en la que influía claramente la intención de desarrollo de la propiedad del suelo.

(A continuación se inició la exposición por orden cronológico del desarrollo del suelo urbanizable, sector a sector, comentando las características específicas de cada uno de ellos. Presentamos en este resumen tres de ellos). El primer sector que se desarrolló en la ciudad, el 32-B, lo hizo el Ayuntamiento de Salamanca por el sistema de cooperación (el sistema que el PGOU del 84 definía como preferente), y fundamentalmente debido a que se trataba de un sector en el que el Ayuntamiento poseía un porcentaje de suelo importante, y que por la falta de costumbre o conocimiento en la ciudad de desarrollos urbanísticos de planes parciales aconsejaba la intervencion municipal. Se estudiaron las tipologías que permitieran obtener dotaciones en contacto con las dos zonas de suelo consolidado colindantes, situándolas lo más cerca posible de la ciudad existente. También se obtuvo suelo para la construcción de un viaducto sobre la vía férrea. Se creó una trama sencilla de manzanas.

El Sector La Salle desarrollaba un área junto a una trama urbana muy deslavazada, junto a un edificio institucional, con zonas abandonadas, con casitas bajas muy humildes, y al norte la vega del río. Con esta forma tan complicada el plan general proponía integrar la zona urbana y rematar el borde frente al río. Los criterios fueron: frente a la avenida de la Salle (la antigua carretera de Portugal), hacer una zona de esparcimiento; plantear manzanas pequeñas (de 45-50 m.), y rematar frente al borde, en transición, con viviendas unifamiliares. Las dotaciones se situaban para favorecer al barrio de Tejares, que tenía una gran carencia de infraestructuras. Hubo grandes problemas para desarrollar la urbanización (era un anterior meandro, se tuvo que hacer todo con pilotaje y las calles hubieron de recrecerse).

El Sector de la Plata partía de una problemática muy clara. Por un lado, un tema de pendientes muy complicado. Por otro, toda la zona central antiguamente era una gran escombrera municipal. Y esta zona requería también grandes espacios dotacionales. La tipología que se adoptó era de baja altura, bien en unifamiliares o en bloques de baja altura que permitiera, en función de la topografía, adaptarse en un sentido o en otro. Es un desarrollo de baja intensidad, de mucha ocupación, con espacios dotacionales también salpicados en el interior de la trama más urbana.

El cumplimiento del suelo urbanizable previsto en el PGOU de 1984 ha sido muy notable. Se han dejado sin desarrollar muy pocos sectores.

3. Aunque la competencia del Patronato se ciñe al suelo urbanizable, el Ayuntamiento de Salamanca nos ha solicitado la intervención en algunos desarrollos de suelos urbanos no consolidados, debido a su especial dificultad en la gestión (por ejemplo, por la existencia de pequeños propietarios con los que sería necesario llegar a acuerdos que exijan realojos), a su especial interdependencia con sectores de suelo urbanizable, o por otras cuestiones que consideró la Corporación. De ellos cabría una especial mención a las actuaciones realizadas en el ámbito de la Acción 55 “Chamberí”, que comentaremos a continuación, y al desarrollo de las Acciones 4 y 5 “Cañones”, en los que se han realojado a diez familias, habiéndose ejecutado el proyecto de urbanización de forma que permitirá completar la urbanización de esta zona de la ciudad que había quedado como una isla sin desarrollar y en las más precarias de las situaciones.

En esta actuación se firmó un convenio de colaboración con la Junta de Castilla y León para la promoción de viviendas protegidas, uno de cuyos proyectos de edificación de 61 VPP (viviendas de promoción pública) se está ejecutando en la actualidad, junto a otros dos que suman un total de otras 34 VPP (actualmente en licitación para la ejecución de las obras). En estas tablas se resume la actividad en gestión urbanística del PMVU en los suelos urbanizables: 16 sectores de suelos urbanizables residenciales con 25 polígonos o unidades de actuación, para más de 18.000 viviendas; 4 sectores industriales. También se ha participado en el desarrollo de 5 sectores o Acciones de suelo urbano no consolidado. Cabe destacar que todos los planes parciales, menos uno, han sido de iniciativa municipal; también debe señalarse la participación activa del Ayuntamiento en la gestión, tanto por el sistema de cooperación como en las Juntas de Compensación; y en las labores de rehabilitación en suelo urbano.

4. Como decimos, no todo han sido nuevos desarrollos u operaciones de reforma interior. También desde el planeamiento buscamos otros objetivos como es el caso del Barrio de Chamberí. Esta es una actuación de nuevo sello dentro de nuestras actividades, y que persigue la rehabilitación y revitalización de un barrio marginal de Salamanca. Se ha contado con la colaboración de la Junta de Castilla y León, con la que se firmó un convenio tras la designación de Área de Rehabilitación Integrada. En la vista general del ámbito de actuación se observan casas en mal estado, abundancia de solares, degradación social. Había problemas topográficos, con callejones de acceso y ventilación a viviendas, las cuales presentaban graves problemas de habitabilidad y salubridad. Tras los estudios tanto de ordenación como de propiedad, se realizaron propuestas de planificación y volumetría, que se materializaron en un nuevo P.E.R.I. de la Acción 55. Se ejecutaron las primeras promociones de V.P.O., fuera de las unidades de actuación pero dentro del mismo barrio, para acoger a las familias cuyo realojo era necesario para el desarrollo del P.E.R.I. El principal objetivo era revitalizar el barrio manteniendo la población, que así nos lo demandaba, y acentuando su atractivo con el objeto de recuperar la iniciativa privada. Del mismo modo, se realizaron obras de urbanización de aperturas de viario sobre suelos obtenidos por convenios.

5. El nuevo Plan General, aprobado en enero de este año, realiza nuevas reservas de suelos urbanizables para usos residenciales: 657,69 has. en suelos delimitados y 248,46 has. en no delimitados. (Recordar que se han desarrollado en el anterior Plan General del 84 un total de 440,68 has). Siguiendo la legislación urbanística autonómica, el nuevo Plan General realiza una reserva obligatoria para la construcción de viviendas protegidas y previéndose un total de 8.773 viviendas. A pesar del escaso tiempo transcurrido, y bien puede ser por la experiencia de los anteriores años, la iniciativa privada ha comenzado a desarrollar un buen número de los planes parciales previstos, siempre bajo la supervisión del Ayuntamiento.

También el ayuntamiento, está desarrollando por su propia iniciativa el sector denominado “El Pilar”, debido a estar ubicados en él los terrenos necesarios para la futura estación de alta velocidad ferroviaria. Del mismo modo, ya se está a la espera de la primera modificación del PGOU, debido a exigencias del Ministerio de Fomento sobre los terrenos afectados por el encuentro de las autovías de La Plata y de Portugal, para proceder al desarrollo inmediato de tres sectores de suelo industrial que junto con los terrenos del Puerto Seco, el centro de transportes y las nuevas instalaciones de Mercasalamanca, constituirán el principal núcleo industrial de la ciudad, ligado a las conexiones con estas autovías.

Pero estos nuevos desarrollos tendrán que tener en consideración nuevas obligaciones y necesidades, como la implantación de sistemas de recogida de basuras, redes separativas de saneamiento (donde sean posibles), implantación de carriles bici, y otros criterios de sostenibilidad y medioambientales que ha definido el nuevo PGOU. Pero también se complican con las cada vez más numerosas normativas sectoriales, que en muchas ocasiones, nos dificultan y hasta nos hacen dudar del correcto cumplimiento de toda la normativa exigible. El planeamiento debe buscar el disfrute de los ciudadanos, manteniendo una correcta relación con el ecosistema y, a veces, por un exceso de celo normativo, esto resulta realmente complicado. Como ejemplo de nuevo sector con el planeamiento más desarrollado: el "Marín I".

6. Pero toda política pública de suelo está ligada la obtención y promoción de viviendas a precio asequible. Como se comentaba al comienzo, el PMVU, con el suelo obtenido de los desarrollos de sectores urbanizables, redactaba y promovía edificaciones de vivienda protegida. Hasta al fecha se han convocado 11 periodos de solicitudes para un total de 1.368 viviendas protegidas. El resto de las viviendas construidas, hasta un total de 1.545, han sido entregadas a familias objetos de diferentes convenios urbanísticos u operaciones de realojo. También han sido diseñadas y dirigidas por los técnicos del Patronato municipal otras dos promociones con destino a viviendas de alquiler para jóvenes (en el barrio de Tejares y gestionadas por la Concejalía de Juventud); y viviendas en la vaguada de la Palma, con destino a afectados por las casas de la muralla. En las últimas promociones se ha incrementado notablemente la oferta de viviendas para solicitudes, acercándose a la demanda producida. En la próxima convocatoria de solicitudes esperamos ofertar unas 280 viviendas. También es importante señalar que cerca del 40% de nuestros adjudicatarios son jóvenes de menos de 35 años de edad. Promovemos una media de 100 viviendas al año, habiéndose ya entregado a sus propietarios 40 promociones (con un total, como se ha dicho, de 1.545 viviendas).