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Cuestiones asociadas a la práctica: Cifras del plan parcial.

El enunciado concreto de las preguntas es como sigue: 17) Número máximo y mínimo de viviendas, según el RUCyL, para sectores de suelo urbanizable (delimitado y no delimitado, en municipios con PG). 18) ¿Qué es la edificabilidad? ¿Qué es el aprovechamiento? ¿Cuáles son los límites que establece la ley de Urbanismo de Castilla y León? 19) Indica qué estándares de reservas de suelo para equipamientos y espacios libres fija la Ley de Urbanismo de Castilla y León, para sectores de SUD (Suelo urbanizable delimitado). 20) ¿Qué son los coeficientes de ponderación y para qué se aplican? 21) Indica qué son los índices de variedad y en qué consisten los tres que propone la ley de Urbanismo de Castilla y León para el planeamiento de nuevas áreas, para sectores de SUD (Suelo urbanizable delimitado). 22) ¿Cuál es el estándar legal sobre aparcamientos en un plan parcial?

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17) Número máximo y mínimo de viviendas, según el RUCyL, para sectores de suelo urbanizable (delimitado y no delimitado, en municipios con PG).

En la legislación de Castilla y León se establece una densidad máxima de viviendas por hectárea de sector de suelo urbanizable delimitado (al margen de los sistemas generales SG), pero también una densidad mínima. Para municipios con 20.000 habitantes o más estos valores son: 30 (mínimo) – 70 (máximo) viviendas por hectárea en el núcleo principal; y 20-50 viv./ha, en el resto del término municipal. Para el resto de municipios: 20-50 viv./ha. Y si se trata de Normas Urbanísticas Municipales (NUM), y no Plan General: 20-50 viv./ha.

A los efectos de cálculo de esta densidad pueden considerarse como una única vivienda dos con superficie útil menor de 50 m2; si bien no puede haber en un sector más del 25% de este tipo de viviendas.

18) ¿Qué es la edificabilidad? ¿Qué es el aprovechamiento? ¿Cuáles son los límites que establece la ley de Urbanismo de Castilla y León?

La edificabilidad se expresa en m2 en el uso predominante del sector. Y se calcula multiplicando la superficie edificable en cada uso (predominante y compatibles) por su coeficiente de ponderación y se suman todos ellos.

La edificabilidad se llama, en la legislación de Castilla y León, “densidad máxima de edificación”. Pues bien, la edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea del sector (excluyendo los SG) tiene los siguiente límites: 10.000 m2/ha (es decir: 1 m2/m2) en municipios con 20.000 o más habitantes; y 7.500 m2/ha (0,75 m2/m2) en los demás municipios. Cuando se trate de sectores definidos por Normas Urbanísticas Municipales, y no por un Plan General, el máximo es de 5.000 m2/ha (0,5 m2/m2),.

El aprovechamiento lucrativo total es la suma de todos los aprovechamientos lucrativos (ponderados) de todos los usos, incluidas las dotaciones urbanísticas privadas y excluidas las públicas. Para calcularlo, de la superficie total del sector debe restarse la superficie ocupada por las dotaciones públicas existentes (generales o locales) salvo las adquiridas por expropiación. Cuando no sea posible determinar su carácter oneroso, debe presumirse la cesión gratuita.

19) Indica qué estándares de reservas de suelo para equipamientos y espacios libres fija la Ley de Urbanismo de Castilla y León, para sectores de SUD (Suelo urbanizable delimitado).

En el sistema local de espacios libres públicos se reservarán 20 m2 de suelo por cada 100 m2 edificables en el uso predominante del sector, garantizando que quede un mínimo del 10% de la superficie total del sector (un 5% en el caso de que se cuente con Normas Municipales). Las condiciones: 1. Índice de permeabilidad mín. 50%. 2. En sectores con uso predominante residencial: superficie mínima unitaria: 500 m2 y posibilidad de inscribir un círculo de 20 m de diámetro. 3. Prever áreas para juegos infantiles con superficie no inferior a 200 m2.

En el sistema local de equipamientos hay que reservar también 20 m2/ 100 m2 edificables en el uso predominante del sector, con un mínimo del 5% de la superficie del sector. Y al menos el 50% de la reserva se destinará a la construcción o rehabilitación de equipamientos de titularidad pública.

20) ¿Qué son los coeficientes de ponderación y para qué se aplican?

La ponderación de usos, que no es obligatoria cuando se trata de NUM y que seguramente desaparecerá en la próxima modificación legal, supone que se debe asignar un coeficiente a cada uno de los usos definidos en el plan parcial, de forma que guarden relación con su rentabilidad en el mercado. El uso predominante tendrá el coeficiente 1, y los demás oscilarán entre 0,5 y 2.

En sectores con uso predominante residencial debe asignarse un coeficiente para cada régimen de protección pública previsto, que refleje la proporcionalidad entre el precio de venta de las viviendas protegidas y el de las libres.

21) Indica qué son los índices de variedad y en qué consisten los tres que propone la ley de Urbanismo de Castilla y León para el planeamiento de nuevas áreas, para sectores de SUD (Suelo urbanizable delimitado).

Hay establecidos en la legislación tres índices de variedad urbana. 1º) El índice de variedad de uso: mínimo el 20% del aprovechamiento del sector para otros usos compatibles con el predominante. Entre ellos, se consideran las viviendas con protección pública. 2º) El índice de variedad tipológica (en sectores con uso predominante residencial): mínimo el 20% del aprovechamiento del sector para otras tipologías diferentes a la predominante. 3º) El índice de integración social: mínimo el 20% de la edificabilidad residencial de cada sector para viviendas con protección pública, con un máximo del 80%.

22) ¿Cuál es el estándar legal sobre aparcamientos en un plan parcial?

La reserva de suelo para aparcamientos es de 2 plazas/100 m2 edificables en el uso predominante, al menos una de ellas de uso público (sólo 1 plaza/100 m2 en los sectores de NUM). Debe considerarse que cada plaza equivales a 10 m2. Y atenderse a las siguientes reglas: al menos el 50% de las plazas se situarán sobre terrenos de titularidad privada; y al menos el 25% sobre terrenos de uso y dominio público. Por tanto, el otro 25% podría ir sobre terrenos de uso público y dominio privado.