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¿Es posible ser justo y cumplir las leyes al valorar terrenos rústicos del entorno de las poblaciones?

La valoración urbanística es una cuestión técnica esencial para el desarrollo del planeamiento. Pero también tiene que ver con lo que podríamos llamar, con nombre excesivo (sin duda), justicia territorial. Recordemos: no es lo mismo expropiar a un pequeño propietario que a una gran empresa. Sus efectos son, en uno u otro caso, muy distintos. Situémonos en alguno de esos terrenos donde las operaciones son muy importantes, desde el punto de vista económico: en el entorno de las poblaciones. Y vayamos a esas tierras próximas, sin uso, que ya sólo esperan su transformación (más pronto o más tarde) en suelo urbanizable, pero que aún mantienen la condición de rústicas. ¿Sabemos valorarlas con un mínimo sentido de la justicia? O mejor aún: ¿Aparentan, al menos, la mayoría de las valoraciones que se hacen sobre esos suelos, no ya ser justas, sino simplemente decentes?

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1. Datos. Veamos, para empezar, algunas valoraciones de esa clase de terrenos. Da igual la ciudad, da igual la fecha. Repasen valoraciones oficiales y privadas, de expropiaciones y de compraventas, de permutas, de pequeñas tierras y de grandes fincas. Las disparidades son tan enormes, tan disparatadas, que asustan. Una misma tierra puede ser valorada en menos de medio euro por metro cuadrado y en más de 100. ¿Qué decimos 100?: 500, 1000 ó hasta 2000 euros/m2. Y estamos hablando de valores reales, no supuestos o inventados. No existe una banda de referencia, por ancha que sea, a la que atenerse. Al contrario: en cualquier momento y lugar puede salir cualquier precio. A la familia Marichalar el Ayuntamiento de Soria les pretende expropiar unos terrenos rústicos próximos a la ciudad a 0,60 euros el metros cuadrado, a fecha de hoy (2008). Pero el Ayuntamiento de Sevilla vendió otros (Dehesa de Tablada) a 18 euros/m2 ¡en 1997! Y no nos vengan, por favor, con que son mejores o peores tierras. Eso son cuentos. El mismo Ayuntamiento hispalense, cuando quiso recuperar parte de esos mismos terreno mediante expropiación (ya en 2005) pretendía pagar ¡a 2 euros/m2! Y si se quiere ir a valores de mercado puede consultarse el estudio que realizó en 2003 el Gobierno Vasco sobre “Estadística de Precios de Suelo”. La media de las transacciones habidas ese año en suelo rústico alcanzaba los 191 euros/m2 (no es 1,91 ni 19,1: es 191). Concluyamos diciendo que la valoración de los terrenos de los Marichalar se ha hecho por un especialista, y no por un humorista.

2. Fórmulas legales de valoración. La legislación de 1998 (Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones) decía en el artículo 26 que los suelos rústicos han de valorarse “por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas”; y cuando “por la inexistencia de valores compatibles no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo”. Una nueva ley está vigente desde el 1 de julio de 2007. Según su artículo 22 “los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior”. Para entendernos: se ha pasado de las valoraciones propias de agentes de la propiedad (atentos al mercado) a las de ingenieros agrícolas (conocedores de los costes y rendimientos de las explotaciones agrarias). Como suele haber dificultades para conocer valores comparables, dice la nueva ley, directamente pasamos a la capitalización de rentas. Una fórmula que significa, tal y como se ha venido aplicando habitualmente hasta ahora, que todos los suelos rústicos de España valen prácticamente lo mismo, estén en el entorno de las ciudades o a 20 km. de distancia. Los 2 euros/m2 de la Dehesa de Tablada y los 0,60 de los Marichalar se han obtenido mediante esta fórmula. ¿Ya está? ¿A este lado de la raya los suelos cuestan a varios cientos de euros/m2 y al otro lado un par de ellos, aunque no se cultiven, o den incluso rentas negativas? Antes (en 1998) el sistema sobrevaloraba los precios de los terrenos de forma insostenible; ahora (en 2007) los infravalora con la misma determinación. ¿No hay nadie en el Ministerio que no esté de los nervios? Tiene toda la razón Tomás Ramón Fernández en este artículo de Aranzadi, que recomendamos.

3. ¿Por qué no conocemos las transacciones? La fórmula que se ha elegido en la nueva legislación del suelo parte de la base de dos supuestos, igualmente erróneos. Uno, que con quien hay que vérselas en el entorno urbano es únicamente con grandes propietarios de suelo; lo cual es casi siempre cierto en las grandes ciudades, pero falso en los demás casos. Y pensar que se va a negociar con empresas poderosas acaba significando ignorar la realidad de muchos pequeños propietarios, que no tienen la misma capacidad de influencia, negociación o resistencia que los anteriores, y para quienes el significado de esos suelos (en su economía, quizá en su vida) es muy diferente al que tienen para una gran inmobiliaria. El segundo error es el de dar por supuesto (y lo que es más grave, admitirlo) que nunca se van a conocer públicamente las transacciones efectuadas en los últimos años sobre esos terrenos. ¿Por qué no se conocen? ¿Por qué el Registro de la Propiedad no saca a la luz los datos que posee? ¿No son de interés público? ¿Por qué los Ayuntamientos no acuerdan con los Registros hacerlos públicos? ¿Qué clase de ñoñería es esa (interesada, enormemente interesada)? Si se conociesen, las cuentas podrían hacerse en condiciones. Las comparaciones podrían ser adecuadas y sería posible hacer estudios rigurosos para eliminar los componentes especulativos y plantear unas valoraciones correctas, justas.

4. El valor legal. No nos equivoquemos. Lo que se persigue con estas valoraciones, cuando forman parte de un expediente de expropiación (pues de eso hablamos, naturalmente), es determinar un “valor legal” (Pérez Lamas) del terreno en cuestión. Y tal valor no es exactamente el de mercado (incluso podría quedar lejos de él). El valor de mercado sería el valor más probable en una transacción privada que se efectuase de acuerdo con la oferta y la demanda de suelos de ese mismo tipo, en condiciones normales. Pero, todos lo sabemos, ese valor de mercado, en los terrenos a que nos referimos, en el borde urbano, se basa fundamentalmente en las expectativas de convertirse en urbanizable. Y lo que nos interesa determinar es, como decíamos, el “valor legal”: un valor de garantía relacionado con el mercado pero estable, que protege las adquisiciones públicas y permite la equidad de la expropiación. Es una construcción.

5. No sólo usos agrícolas o ganaderos. Para aplicar la fórmula de la nueva Ley del Suelo de 2007 conviene advertir que en los suelos rústicos o no urbanizables del entorno urbano no sólo es posible la agricultura o la ganadería (actividades que, por cierto, muchas veces no están allí); sino que se puede observar la instalación progresiva de buena parte de los siguientes usos: hoteles, granjas, fincas de recreo, industrias agropecuarias que no tienen cabida en polígonos, espacios y centros deportivos, centros de ocio (intensivos o extensivos), viviendas unifamiliares aisladas (vinculadas a otros usos del medio natural), huertos de ocio, palomares, naves de usos múltiples, instalaciones solares o de energía eólica, cultivos en invernaderos, aeropuertos, casinos, discotecas/pubs, bodegas (antiguas y modernas), centros comerciales en suelo rústico (los hay, los hay, y legales), restaurantes, residencias de ancianos, circuitos de karts, hípicas, boleras, campings, cementerios de coches, cementerios de personas, “viveros de plantas ornamentales”, ladrilleras, depósitos de agua, instalaciones de EDAR, subestaciones eléctricas, granjas de avestruces, clubs de campo, centros de turismo rural, centros religiosos (nuevos conventos de clausura, por ejemplo), “spas”, y muchos otros (de hecho, hasta se han planteado “ciudades del medio ambiente”, legales, en las proximidades de alguna capital de provincia supuestamente para preservar las características de ese mismo medio). De todos estos usos o actividades que hemos enunciado se podrían señalar, sin dificultad, ejemplos situados legalmente en el suelo rústico de los entornos de las ciudades de Castilla y León. Unos usos que también son fuentes de renta en el suelo rústico, y que deberían considerarse al hacer los cálculos de su valor.

6. Una propuesta operativa. En este blog intentamos pensar una ciudad más justa. Y un sistema de valoraciones equilibrado ha de formar parte del proceso urbano. No tiene sentido que los suelos expropiados se valoren como patatales, mientras los suelos vecinos duermen esperando los tiempos en que entren a formar parte del sistema urbano, con sus enormes beneficios. No tiene sentido y no es justo. Tampoco que se desprecien unas propiedades: ¿No figura en la Declaración de 1948 el derecho a la propiedad? ¿Qué puede significar eso? Significa respeto a las propiedades de la gente. ¿Han visto la película Los Limoneros (Eran Riklin, 2007)? Véanla. Proponemos este triple mecanismo, que cumple con la ley y se acerca a lo que entendemos más justo: 1º. Calcular la capitalización de las rentas no para una parcela, sino para un conjunto de terrenos mucho más amplio: para el territorio del entorno urbano en su conjunto (o al menos una parte significativa de él). 2º. En función de la distancia al núcleo (o "centro de actividad económica", o "entorno de singular valor ambiental o paisajístico"), considerar un porcentaje variable (por ejemplo, el 30% en la primera corona de las capitales de provincia; luego el 20%, etc.) de otros usos rústicos pero alternativos al agrícola o ganadero. Usos legales para los que se habrá calculado su rendimiento anual. Al otro 70% se le aplicaría el valor de capitalización de las patatas o el maíz. 3º. El valor obtenido (70% agrícola-30% de otros usos mucho más rentables) sería el valor a considerar. De esa forma no se incluiría expectativa urbanística alguna, pero sería mucho más justo (especialmente para los pequeños propietarios). Es una propuesta que habría que defender con mayor carga argumental, sin duda; pero no creemos que fuese demasiado difícil hacerlo.