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Actualidad de la “servidumbre de luces y vistas” del Código Civil español

La configuración de algunas zonas urbanas, como la que ilustra la imagen (pertenece al nuevo barrio de Havneholmen, en Copenhague), donde los interiores están a la vista y casi a la mano, invita a reconsiderar la regulación de este asunto en España, tanto en el vigente Código Civil (Sección 5ª, cap. II del Título VII: De las servidumbres) como en otros ordenamientos civiles y en buena parte de las normas y ordenanzas incluidas en el planeamiento urbanístico. Para repasar la situación actual y las interpretaciones jurídicas más habituales nos va a ser muy útil el libro de Ascensión Leciñena Ibarra, Código Civil y planeamiento urbanístico en la actual ordenación de luces y vistas (Valencia, Tirant lo Blanch, 2006).

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Relaciones entre lo dispuesto en el Código Civil y el planeamiento urbanístico

La mayoría de “la doctrina” afirma que lo que pretenden los artículos 581 a 584 del Código Civil (los de esa "Sección 5ª" antes citada) es “armonizar las relaciones entre vecinos”. Y sin embargo, también se defiende que con esos preceptos, que establecen distancias entre huecos y paredes de predios vecinos, entre las ventanas de unas y otras parcelas que permiten verse mutuamente, es garantizar “unas condiciones indispensables para la higiene”, que no interfieran en “la intimidad, libertad o seguridad” de unos y otros. Tarea difícil para estas normas civiles, pues en el último medio siglo, al menos, este tipo de normas ha perdido un protagonismo que ha sido ocupado por las normas de policía. Y también difícil, habida cuenta del escaso interés que ha habido “por ensamblar las piezas, civiles y administrativas”, de manera que nos encontramos no con “una regulación integrada, sino superpuesta”.

En todo caso, nos queda un sistema de regulación de luces y vistas bastante complicado. Hay quien defiende, por ejemplo, (como Villén Salto) que cualquier hueco que se abra cerca de otro predio debe responder tanto al ordenamiento civil como al administrativo (es decir: urbanístico). Pero también hay muchas otras voces que discrepan de esa interpretación (Soria Martínez, por citar un caso). Se ha dicho que el urbanismo “no deroga la regulación del Código Civil, sino que la desplaza” cuando el interés público así lo exija. Pero en tal caso debería quedar claro cuál es ese interés civil. De ahí que la ordenación de luces y vistas en suelo urbano estará presidida primero por lo que en esta materia establezcan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales y locales de policía urbana. Y no debemos olvidar la posibilidad de pacto entre vecinos. Angosto “mantiene como primera como primera fuente el pacto, admitiendo en segundo lugar la aplicación de las leyes, reglamentos u ordenanzas sobre policía urbana o rural”. En ausencia de interés público, debemos tener en cuenta lo que acuerden los particulares.

La actual regulación de luces y vistas en el Código Civil

Leer por un profano la regulación de luces vistas en el Código Civil (CC) tiene un interés especial. Pues la encontramos al lado de otras prescripciones sobre “las personas”, “la patria potestad”, “la ausencia”, “la donación” o “el censo enfitéutico”, por ejemplo, que le otorga un carácter casi poético. Está incluida como parte de un conjunto de normas procedente del acarreo de prescripciones tradicionales que se integra en una ordenación general que se corresponde con un modo de vida y una forma determinada de entender las relaciones de vecindad. Así sucede, por ejemplo, con la regulación de los ventanucos para luces llamados “huecos de tolerancia”, o “de ordenanza” o “de reglamento”. Previstos para dotar de luz y aire a las estancias apoyadas en las paredes laterales de los edificios, sobre las lindes, sin que el vecino pueda impedírselo. Sus condiciones son diversas en los distintos códigos o compilaciones. En Navarra se obliga a que se dispongan junto a las carreras o inmediatos a los techos, y su tamaño es de casi 80 cms. En el CC español se limitan a 30 x 30 cms., pero en el derecho francés pueden ser mucho más grandes. Según el los artículos 581 CC y 404 del Fuero de Navarra han de situarse en la pared contigua a la finca ajena. Pero sólo pueden abrirse si esa pared pertenece exclusivamente a la persona que pretende practicarlos. Pues si se trata de muro medianero, debe contar con el consentimiento del otro comunero. En Italia se establecía que tales huecos debían situarse al menos a 2,5 m., pero aquí no se plantean limitaciones de ese tipo. Sin embargo sí se disponen algunas medidas de seguridad. Esos huecos, por ejemplo, “deberán estar provistos de reja de hierro remetida en la pared para evitar incursiones furtivas en la finca ajena, y red de alambres (…), que evitará la caída de objetos”.

A pesar de su interés, estos ventanucos pueden ser cerrados muy fácilmente. La mayoría de los ordenamientos permiten al dueño de la finca contigua clausurarlos mediante cualquier edificación en el propio terreno, sin más. Es decir, “construyendo una casa o cualquier otra obra de albañilería susceptible de albergar a alguien o algo”. Podría caber la duda de si se pueden cerrar con algo que no sean edificios, y ciertamente se ha llegado a afirmar que los muros o tapias podrían valer, aunque debería quedar claro que no cabe hacerlo con la exclusiva intención de “generar un daño” al vecino. También se puede plantear la posibilidad de convertir la tolerancia en servidumbre de luces (“nada impide que pueda transformarse la mera tolerancia de los huecos de ordenanza en una servidumbre voluntaria de luces”). O analizar las posibilidades derivadas de la utilización de material traslúcido en los muros perimetrales de los edificios.

Los artículos 582 a 585 parecen, en principio, claros. Y así leemos, por ejemplo, que “no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia”. Pero enseguida vemos que ese artículo 582 está pensado para ventanas situadas en lugares “artificialmente sobreelevados”, mientras que las vistas entre fincas que derivan de la situación de fundos en desnivel quedan al margen (“nada se podrá alegar -en ese caso- contra el vecino que fisgonea”). El artículo 583, que alude a las denominadas vistas rectas y oblicuas también admite interpretaciones complicadas, y en consecuencia nos encontramos con problemas específicos en algunos ejemplos menos lineales. “Aunque el artículo 582 –dice Leciñena- habla de balcones… sobre la finca del vecino, tal expresión no debe ser interpretada en un sentido topográfico”. Es decir: no son balcones que vuelan sobre la finca del vecino, sino en el propio terreno. Y más: “Las dificultades de interpretación del art. 582 CC se plantean, no obstante, con una serie de elementos arquitectónicos que, susceptibles de proyectar vistas sobre el predio vecino, no se comprenden en el tenor literal de la norma. Y lo que parecía encontrarse iluminado, se ensombrece sin remisión”. Más problemas con las vistas a través de una puerta, o desde azoteas y terrazas, en relación con las distintas vertientes de los tejados, etc.

Obsolescencias y oportunidades

Esta regulación parte de la base de un tipo de edificios y parcelas prefigurados, y también de unas determinadas formas de vecindad que en muchos casos ya están superadas, o se encuentran en trance de hacerlo. Todos los planes generales establecen, tanto para el suelo urbano como para el no urbanizable o rústico, las condiciones de edificación, separaciones y retranqueos que deben observarse. Es cierto que casi nunca (por no decir nunca) se justifican las determinaciones adoptadas. Pero tampoco se ha hecho ni en el Código Civil (¿por qué 2 m. en las vistas rectas y 60 cm. en las oblicuas o de costado?, ¿quién lo ha estudiado?), ni en la legislación urbanística (¿por qué 5 m2 de zona verde por habitante?). Al contrario: lo que sabemos de percepción visual, de psicología ambiental o de iluminación natural, no avala, en absoluto, esas cifras. Procedería, por tanto, liquidar esa fuente de conflictos jurídicos que no garantiza casi nada y que sin embargo complica, con frecuencia, las cosas. Además estamos en un momento de reconsideración de la privacidad (en distintos sentidos, pues no parece tan claro que la tendencia se dirija exclusivamente hacia su incremento, sin más). Y en consecuencia no vendría mal hacer una poda de preceptos obsoletos, por muy tradicionales y civilizados que a primera vista nos parezcan, como los que se comentan aquí. Y ya que proponemos analizar de forma más rigurosa las distancias apropiadas para luces (la luz natural, del sol) y vistas (sobre las parcelas vecinas), quizá fuese el momento de proponer también la posibilidad de ver, cuando proceda, la luz de la luna.