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El ansia por unos beneficios inmobiliarios más allá de cualquier límite.

Los Insaciables es el título de una novela de Harold Robbins que relata la vida del excéntrico Howard Hughes. El asunto era no parar, considerar siempre insuficiente todo, vivir al límite, fuera de control. Un ansioso, vamos. Pero también nos parece ese nombre, “los insaciables”, una denominación adecuada para la pareja de baile formada por los promotores inmobiliarios y el Ayuntamiento de Valladolid cuando actúan sobre la ciudad, cuando ponen sus manos sobre la ciudad. Porque nunca les satisface lo que tienen, nunca son bastantes los beneficios que pueden obtener. Después dirán que tienen problemas judiciales, que les persigue la Federación de Asociaciones de Vecinos y cosas por el estilo, cuando lo cierto es que, en su afán de llevar más allá del límite los beneficios, tensan la ley en cada operación que afrontan, rompiendo las costuras. Nunca les basta simplemente cumplir la ley, las normas, el mismísimo Plan general. Hay que ir más allá. Siempre a tope.

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Si se plantea una operación enormemente rentable en los términos previstos en el Plan General de Valladolid (en adelante PGOU), de cambio de uso en la antigua fábrica de Piensos Cía, de industrial a residencial (Convenio entre el Ayuntamiento de Valladolid y Azucarera Ebro Agrícolas, de 16 de enero de 2002, y modificación consecuente del PGOU), no les parece bastante los nuevos aprovechamientos que pueden obtener en su parcela e intentan colar como "suelo urbano consolidado" lo que a todas luces no lo es, para que así pueda elevarse aún más el beneficio. Si se propone (ahora por el Real Valladolid) desarrollar una superficie comercial en las proximidades del Estadio Zorrilla para aprovechar en su beneficio la afluencia de gente a la zona, no les parece suficiente lo que ya les permite el artículo 130 del PGOU (donde se definen los criterios sobre usos globales en toda la ciudad), y proponen aumentarlo, aunque sólo para su propia parcela. Si se organiza una gran operación inmobiliaria para financiar el soterramiento del tren, no les basta con hacer números a partir de la edificabilidad que confiere la ley a ese tipo de actuaciones (10.000 m2 por hectárea: ya está bien, ¿no?), sino que plantean una medición claramente fraudulenta, por la que consideran edificables hasta las mismísimas vías del tren que transcurre en el espacio urbano, para incrementarla. (Hagan la cuenta: calculen las hectáreas que suman los Talleres de Renfe (no llegan a las 30) y las instalaciones de Renfe, en Argales (menos superficie que la anterior), y añadan el pico de la estación de la Esperanza; multiplíquenlas por 10.000 y observen con asombro lo lejísimos que queda esa cifra de los 85.846 m2 de edificabilidad con que trabaja el equipo de Rogers). Nunca es bastante. Siempre más. Más. Más. Más.

Los promotores proponen y el Ayuntamiento es el colaborador necesario que allana el camino. Saltándose las leyes y olvidándose de su propio plan. Más, más. Una fórmula que también vemos en el Peri de Farnesio (nombre técnico: "Plan Especial de Ordenación y Reforma Interior del Área Especial 16, Cuarteles de Artillería y Conde Ansúrez" -lo llamaremos PERI), donde se supera la limitación de usos que establece el propio PGOU elaborado y aprobado por el Ayuntamiento. De un máximo del 80% del uso residencial se ha pasado (más, más) al 90,7%.

En efecto. Este PERI lo formuló inicialmente en 2001 el entonces propietario de los terrenos, el Ministerio de Defensa, para transformar un área militar (de cuarteles y usos anexos) a un uso global residencial. En febrero de 2004 se produjo un cambio en la propiedad, pasando a manos, mediante subasta, de cuatro promotoras: Diursa, Edificasa 2000, Seifsa y Landscape Augusta. La nueva propiedad asume el PERI en marcha, aunque lo modifica en algunos aspectos, y se pone nuevamente a tramitarlo para la aprobación definitiva. Pero no era tan fácil, porque se habían rebasado, una vez más, los límites legales. Un informe jurídico del Jefe de la Sección de Planeamiento del Ayuntamiento de Valladolid de 30 de junio de 2005 discrepaba de la legalidad de la ordenación propuesta. Entre los distintos aspectos que se rechazaban del PERI me interesa destacar, por lo significativo que resulta, el que se refiere al porcentaje del uso de vivienda en el sector.

Según el PGOU vigente no podría superarse con el uso residencial, en la zona que nos ocupa, el 80% de la edificabilidad total (ya está bien, ¿no?). El PERI prevé para ese uso un total de 84.005,44 m2 (observe el lector la precisión con que se trabaja en el urbanismo de esta ciudad, donde se determinan hasta los centímetros cuadrados). Es decir, el 90,73% de los 92.590 m2 de edificabilidad total. No les basta a nuestras promotoras (repito: Diursa, Edificasa 2000, Seifsa y Landscape Augusta) con los 74.072 m2 de suelo residencial (situados en el centro de Valladolid) que le permite el PGOU. No les parece bastante, y se ven obligadas a incrementarlo en otros 9.933,44 m2. Surgen dos preguntas. La primera: ¿Por qué se han quedado en el 90,72% y no han estirado la apuesta hasta el mísmisimo 100%; incluso más: hasta el 110 ó 120%? La segunda: ¿Cómo lo han hecho, cómo han conseguido que el Ayuntamiento diese el visto bueno a un PERI que incumplía descaradamente lo que él mismo había aprobado?

Para la primera pregunta no tengo respuesta. Para la segunda cuento con una que considero bastante plausible: contando con un bonito informe jurídico y la complicidad municipal. El informe que se incorporó al expediente y la aquiescencia municipal, lo tranquilos que se quedaron en el Ayuntamiento con el informe anterior, la otra.

Un informe y otro informe

Vayamos con el informe. Se lo encargan a un catedrático de universidad, quien redacta un texto absolutamente complaciente con la propiedad. Es evidente, desde la primera a la última línea, que se trata de un informe de parte. Hasta los redondeos de las cifras los hace a su favor. Según él, en todo lo que se plantea tienen razón los promotores. Todo lo han hecho bien y nada ofrece la más mínima duda. Nada. El análisis de la cuestión que comentamos aquí es el más largo de cuantos aborda, pero tampoco hay duda alguna. Por supuesto, aunque el PGOU establezca un máximo del 80% y se eleve hasta el 90,7%, también tienen razón los propietarios. Más, más. Y si lo hubiesen subido al 100% seguirían teniendo razón (¿por qué no lo habrán hecho?).

El artículo 130 del PGOU define, para lo que nos afecta, el “uso global residencial” como sigue: “Mínimo porcentaje de los usos básicos residenciales sobre la edificabilidad total: 50%, máximo 80%”. Y no dice más. Los usos básicos, por su parte, se definen en el artículo 297 de la Normativa del mismo PGOU. Allí vemos que para vivienda hay únicamente dos usos definidos: “residencia familiar o vivienda” y “residencia colectiva o vivienda colectiva”. De manera que el artículo 130 exige que en las zonas donde se aplica (como el PERI que comentamos) el porcentaje de los usos básicos residenciales sobre la edificabilidad total debe estar entre el 50 y el 80%. De todos los usos básicos residenciales que se planteen. Es obvio que el límite del 80% no se ha respetado. El PGOU no dice nada en absoluto de que la vivienda protegida constituya otro uso básico distinto. Su pretensión evidente es garantizar que como mínimo el 20% de la edificabilidad del sector se dedique a cualquiera de los otros 19 usos básicos definidos en el artículo 297 que no son vivienda.

Pero según nuestro "informante" las cosas no están tan claras. Acogiéndose a que la Ley de Urbanismo de Castilla y León habla, en su artículo 38.2, de la necesaria “variedad de usos”, y que el artículo 86.2 del Reglamento permite considerar como un "uso compatible" a las "viviendas con protección pública" (vaya birria de artículo, dicho sea de paso), nuestro informante hace un pase mágico, ¡hale hop!, y de ahí concluye que el 80 puede ser 90 (ver una breve muestra del informe aquí). El PGOU podía haber incluido a las "viviendas con protección pública" como un uso distinto, pero no lo hizo. También el propio PERI podía haberlo intentado, definiendo como un uso distinto el de las "viviendas con protección pública"; pero ni siquiera el PERI lo hizo. Lo cual no arredra a nuestro informante en su objetivo de decir que todo está bien, que todo es legal.

¿Que el argumento del informe atenta contra la razón, el sentido común e incluso casi me atrevería a decir que contra la dignidad de los residentes en viviendas protegidas? No importa, la ley es muy complicada. En realidad todo el asunto parece una broma. Porque finalmente, insisto, ¿qué falta les hacía subir del 80% al 90,7%? Se trata de conseguir más, más, más. Insaciables, desde luego. La argumentación jurídica del informe en esta cuestión es, como digo, muy deficiente. Pero ha resultado bastante para el Ayuntamiento. Da la impresión de que estaban deseando que se les dijese cualquier cosa para, sin analizarlo, sin pararse a estudiarlo mínimamente, dar el visto bueno, decir que todo está bien. O mejor, para una parte de los técnicos del Ayuntamiento, pues ya advertimos que en un informe del Jefe de la Sección de Planeamiento se consideraba que el PERI incumplía, entre otros, este punto.

Así, a la vista del informe del catedrático, el “Arquitecto y técnico en políticas urbanísticas” y el “Director del Área de urbanismo, vivienda e infraestructuras” firmaron su propio informe, de 11 de diciembre de 2006. Allí se decía que “se ha aportado un extenso Dictamen jurídico basado en opinión jurídica autorizada en el que (...) se concluía finalmente que, salvo algún ajuste terminológico a efectuar en el texto escrito, no parecen existir desajustes entre el PERI y el ordenamiento urbanístico vigente al que debe someterse”. Y concluía que tras considerar “el contenido del Dictamen jurídico que consta en el expediente, y al que por su extensión hemos de remitirnos en su integridad, se estima acertada la descripción cronológica efectuada tanto de los antecedente de hecho como los de orden administrativo, la cual contribuye a esclarecer el iter procedimental de un expediente complejo desde este punto de vista. En igual sentido se estiman y consideran asumibles los fundamentos de Derecho recogidos en el apartado de consideraciones y en el de conclusiones, dando por cumplimentadas y aclaradas en el Dictamen aportado las diferentes cuestiones advertidas en el informe jurídico del Servicio de Planeamiento”.

Olé. Qué bien se ganan algunos el sueldo. Así también hace informes cualquiera, y cualquiera puede esclarecer “el iter procedimental” de expedientes tan complejos como éste.